無事入金いただきました 家賃収入、株はやることなし（ＪＴ）

今週も週半ばに、日本酒飲み過ぎで辛かったＢ.Ｂです

美味すぎて、飲みすぎると途中で訳が分からなくなり、余計に飲んでしまうので、これからはタイマーセットして飲みに行くようにします。。。

さて、月末ということもあり、恒例の家賃の入金確認をしました。

今回は、今月からご入居頂いている方の初めての入金日ですのでいつもよりドキドキしながら記帳致しました。

この最初の入金の仕方で、入居者さんがどのような方か想像できますし、最初からつまずくのは、あまり宜しくないので、一番緊張する瞬間です。

記帳してみると、ちゃんと入金されていましたー（＾＾）

それどころか、かなり早めにご入金頂いていますΣ（・□・；）

ありがたいことです。

もともと、入居に際し、わざわざご挨拶のお電話を頂いていましたので、大丈夫だとはおもっていましたが、こればかりは蓋を開けてみないとわかりませんからねー

兎に角、ひと安心です

続いて株ですが、世間では株高で儲けまくっている方々が沢山いるようですが、監視銘柄も絞り切って、保守的な動きしかしない銘柄しか持っていない私には、つまらない値動きの一週間でした。

ついつい昔の悪い癖で、ツイで流れてくる値動きの激しい銘柄を検索し、株価を見てしまいますが、チャートみるとダメダメと自分に言い聞かせ、そっと閉じます。

四六時中見れないので、そういう株を買うと仕事が手につきませんし、過去何度も失敗していますので、この方針を貫きます。

何かのネタで暴落した際は、インする銘柄もあるかもしれませんが、市場の雰囲気も良くない感じですし、暫くは静観かなと思っています。

配当狙いのＪＴですが、子供の名義分もあわせて現在４６００株仕込んでいます。

昔ならもっと安い時に、思いっきり張ってたのですが、段階的に購入すると決めたので、仕方ないですね。

ＪＴについては、年内の仕込みは5000株をマックスで考え、それ以上の仕込みについては、権利落ちしてからやろうと思います。

今年の年明け、大暴落がありましたので、権利落ち後に、それを警戒して、配当落ち以上にみな売ってくる可能性もあることから、その投げを拾いに行きたいと思います。

その他の株については、状況次第ですが、3月決算の高配当株が下がるようなら狙っていきたいと思います。

疲れでグロッキー、スルガ銀行、ＪＴ

お疲れ様です。

出張、酒の飲みすぎ、寝不足が続き、昨日グロッキーしてました

無呼吸症候群なので、もともと、睡眠の質は良くない上に、酒の飲みすぎで余計に負荷がかかりました。

まあ、酒は本来自制出来ますが、メンバーと楽しく飲んでたので、ついつい飲みすぎました。仕方無いですねｗ

もともと、酒は強くなく、好んで飲まなかったのですが、この歳になって日本酒の奥深さに目覚めました。

日本酒美味いですね（＾＾）体に良くないのはわかってるんですが、止まらないですｗ

来週からは泊まりの出張がないので、飲みは減りますが、忘年会含め、色々な飲み会が続くので一緒かもｗ

株の話ですが、絶好調だったスルガですが、徳政令の突然の発表の為、下落に見舞われています。

何もなければ600に乗せていてもおかしく無いタイミングだったので、もったいなかったですが、これも含め株ですね。

すこし買いなおしましたが、しばらく様子を見ます。

後、ずっと買い増してるＪＴですが、2500目前に足踏み状態です。

インカムゲイン狙いなので、株価は気にしていませんが、安いところからそこそこ買えたので良かったです。

今まで配当に関して無関心だったのですが、歳も歳ですし、違うやり方を検討しないとなーと思っていた際に、ＪＴが安く転がっていたので、タイミング的には良かったかなと思います。

来週以降の戦い方ですが、スルガに注視しつつも、新たな取り組み銘柄の発見が出来ていないので、従来通り、傍観しつつ、タイミング見て繰り出す感じが続くと思います。

今年からやりだした新しい取り組みかうまくいっていますので、昔のように値動きの激しい銘柄の取引を控え、利益を伸ばしていきたいと思います。

※ダブルインバの含み損カットをいつやるか思案中です（＾＾）

高配当株と不動産投資 相通ずる事

最近、高配当株やアメリカ株への投資本やブログが人気ですね。

かく言う私も、それに感化された一人ですが、私が考える高配当株への投資の考え方が、著名な方々と少し違うので、自分の考え方について書いてみようと思います。

私は仕手株や目先急騰株に突撃しては、負けまくる日々を繰り返しながら、ひょんな事から中古戸建て不動産にたどり着きました。

不動産投資は本で勉強してやり始めましたが、最初の一戸を購入する時も、不動産屋に騙されてんじゃないか？リフォームや設備投資で金がでていくが、ほんとに客付け出来るのか、めちゃくちゃ不安でした。

ただ、最初の入居者は意外に直ぐ見つかり、5年位住んで頂きました。

最初の入居はがすぐに決まった事に味をしめ、すぐに2件目を購入しましたが、結果的には大失敗でした。

内容を書くと長くなるので、ここでは書きませんが、不動産を通じて学んだ事は、

＊如何に安く買うか

＊如何に投資を抑えて、想定家賃を手に入れるか？

この二つのポイントでした。

立地や建物形式も大事なポイントですね。

これを踏まえて、株に置き換えて考えて見ると企業業績や財務内容は、上記でいう、立地や建物形式に当たるのかなと思います。

でも、立地はめちゃくちゃ大事ですが、都会、駅近でないと駄目かと言うと、そうでない田舎でも不動産投資で成功されてる方は沢山います。

不動産投資で皆が重視するのは、利回りです。

何年で投資回収出来るか？を常に考えます。

不動産投資で失敗する典型例は、利回りが低い物件を融資を受けて買うケースや、投資をかけすぎ、回収年度が伸びるケースです。

どんなに立地の良いタワマンを新築で購入し、賃貸に出しても、利回りは出ません。

でも、物件価値は下がらないじゃないかと思われますが、今回の武蔵小杉の件を見ると、一気に価値が下がってしまう事だってあり得ます。

要はどんなに気をつけても、将来の事は誰も分からないのです。

東京電力がああなると、誰が思ったでしょうか？武蔵小杉のタワマンがああなると分かったら、皆さんは買うのでしょうか？

誰も将来、未来の事は分からないのです。

どんな物件でも、完全ノーリスクというものはありません。

ただ一つ言える事は、

投資した資金を少しでも早く回収できれば、被害を減らせる＝リスクを軽減出来ると言う事です

どんな財務内容が良くても、その企業が一生安泰かなんて、誰にも分かりません。

どんなに財務内容が良くても、配当が少なければ、回収は進みません、

それどころが、流動性の低い企業の株を買って、何か悪材料がでたら、売るに売れなくなります！

上記の内容を鑑みて、私が考える高配当銘柄への投資方針は、

＊流動性がある大型株

＊配当利回り5%以上

＊不祥事でも、不人気でもなんでもいいので、年足で大幅に下げた、又は下げてる銘柄

将来性が乏しく、下げまくってる銘柄でも配当がしっかりでるなら、逆に買います。

それに当てはまるのが、JTであり、日本郵政です。日本郵政は今回の決算見てから、最終判断をと思ってましたが、結構持ってたので、ある程度利確し、残りは現引きして、配当狙いに切り替えます。

不動産投資からすると、利回り5%は不満ですがクリック一つで後は放置出来るのは、楽ですよね。

今は手持ちの資金を一気に入れて買う時期では無いのかもしれませんが、上記2銘柄は結構さげてるので、状況見ながら買い増しを続けます

また、不動産投資からの収入については、一部をこれからも子供への贈与に当て、子供名義で株を買い増します。

やり方、考え方は人それぞれなんで、好きなようにやればいいと思いますが、石橋を叩きすぎても渡らなければ意味は無いですし、リスクの無いとこにリターンは無いので、だったら少しでも早く投資回収出来る銘柄への投資が大事なんじゃないかなと思ってます！

※そういう観点で行くと、キヤノンもありなんじゃ無いのと言われますが、私はキヤノンは買いません。同族経営の会社でこれだけ業績を落としても、会長で居るような会社は減配して無くても、全く信用出来ないので。

スルガ銀行の取引と今後の見解 スルガ、郵政

やっと仕事が終わって出張帰りの新幹線で記事書いてます。

スルガ銀行の決算は良いのは不動産投資をしている者からすると前四半期決算を見た時にある程度予測出来たので、下げたら買い増ししてたんですが、いざ今日という日を迎えると、何処で売るのかが悩みの種でした。

ましてや、今日は出張でロクに場中の動きが見れないので、指値をして置いておくか、成りで売るか、売らずに持ち越すか、幾つもの選択肢を考えましたが、ここ2、3日の雰囲気が悪かった事、材料出ても売り込まれていた事、信用期日の古いものがあった事などを鑑み、一部成り売り、一部指値でまずは望みました。

結果はより508と指値520で売れたんですが、最終534と悲しい結果に。

しかし、リスク許容度を超えた決算跨ぎをしたので仕方ないと思ってます。

引け間際に、更に一部を利確したのは、今晩アメリカがどうなるか分からなかったので、手堅く利確しとこうと思いました。

売るか悩み、本来なら持ち越す場面かもしれませんが、相場はどうなるか分かりませんし、何よりダブルインバのマイナスカバーを考え、確実に利益を積み増しておこうとの措置です

後、これからのスルガ銀行の考察ですが、通期予想についてはかなり保守的だと見ています。

創業者に貸したお金も取り返せそうですし、貸出残高が減っても、過去の高金利で貸し出した分がまだまだ利益を生み出すと思ってます。

じゃあ自分としてどうするかですが、少し前までの市況ならクソ決算でも、マイナスからプラス圏まで戻すというお花畑状態の市況でしたが、今は皆が警戒している気がします。

今晩のアメリカ、来週以降の市況をみてどうするか考えようと思ってますが、今あるポジは600位まで持ってもいいかなと思ってます。

とはいうものの、雰囲気悪ければ600行かないし、雰囲気がよければ現引きし、長期に持ってみようと思います。

日本郵政については、3分の2利確しましたが、こちらも大丈夫そうなんで、残りは現引きして高配当銘柄の仲間入りにさせる予定です。

持ち株として、タバコはいい感じなんですが、関電、北電の処理とダブルインバをどうするかは、今後考えていきます。

※関電はしばらく様子見、北電は状況見て投げ、ダブルインバは市況次第で買い増す（ナンピン）予定です

※結局、ギャンブル癖はあまり治ってないかもw

持ち株、スルガ銀行考察

今日は出張で時間が出来たので、スマホからブログを書いてます。

まずは、株ですがスルガ銀行がまさかのノジマが創業家の株を買い取るというニュースで株価を上げてますが、大した上げではありません。

これがSBIなら違ったのかな？と思いましたがますが、私からすればどこでも良かったので、問題無しです。

スルガは創業家が雲隠れするも、株がある為に経営関与が残る事が一番の課題で、それが解消しなければ、やりたい事が出来なかったのが、今回のノジマへの持ち株全株売却という形で終焉したのは明らかにプラス材料です。

また、スルガ銀行が創業家に400億を超える融資をしており、今回の売却益からそれを返済？する観測もでています。

スルガは130億程度の未回収による損金を計上しており、それが回収出来れば特別利益として乗ってくる可能性も高くなってきました。

まあ、私からすれば、それは想定の範囲内では無く、どちらかというと、全く意識していない内容でした。

では、何故、スルガ銀行株を持ち続けたかというと、高金利融資による利益計上は当分続くと見ていたからです。

私は株の投資として、地銀優良児ともてはやされた、スルガには全く興味もなく、不動産投資でも戸建てメインで、且つオール現金決済でしたので、融資を引くという概念がありませんでした。

ただ、私が参入した2011年でさえ、困った時のスルガ頼みという話が、不動産投資ブログに溢れていました。

その時はアベノミクス前で不動産価格も割安でした。だから、スルガの高金利融資であっても、余程の下手くそ経営でなければ、CF含め十分回っていると判断しています。

その時の融資が、今のスルガの利益を支えているのでは無いか？と推測しています。

まあ、自分が融資を引いて不動産投資をした事が無いので、分かりませんがw

 地銀の決算が今回、軒並み良いので、余程の事がない限り、変な決算は無いと思いますが、決算跨ぎまで、余程の事が無い限り持ち越したいと思います。

賃貸契約完了、株投資状況 サラリーマン、兼業投資家

またまた久しぶりの投稿です。

まずは、空室の為、入居者を募集していた戸建賃貸が決まりましたー（＾＾）

募集して2か月強で決まりました

まあまあのスピード感で決まりました。本当は1件申し込みが早くにあったのですが、ちょっとあやふやな感じの入居者様な気がしたのでお断りしました。

不動産会社の私への伝え方が下手だったのかもしれませんが、王道な匂いがしなかったので、自分の第六感を信じて断りました。

また、これで晴れて満室となります。

家賃については、初期設定のまま決定しましたので、まあ満足です。

続いて株ですが、たばこ株を順調に買い進めています。

しかし、残念ながら今回決定した不動産の年間家賃には遠く及ばないのが現状です。 

やはり、ベースの利回りが倍近く違うと時間がかかりますね。

でもペーパーアセットは、手間がかからないのがいいですね。

掃除に行く必要もないですし、リフォームする必要もないですし。

ちなみに今回入居が決まった戸建の年間家賃をたばこ株で稼ごうとすると

約5500株必要となります。

5500株×2400円とすると・・・・・1320万円必要です。

あの当時なら、この金額があれば、リフォーム費込みで2件買えてたなー(;^ω^)

今は不動産価格が上がっているし、台風、地震で中古後建てだは、見えないダメージを受けているので、当面は買いません。

代わりにたばこ株のような高配当銘柄を買い進めていきます

9月の月次が悪かったみたいですし、月曜下げるなら買い増しいたします

あと、子供達も100株ずつですが、たばこ株デビューしました。

全米株式の投資信託を積み立てしていますが、再投資設定しているため、口座から減る一方です。税金は全くかかりませんが、面白みも全くないので、日本円の配当を見せることで、投資に興味を沸かせたいなと思います。

今後、株式市場がどうなるかわかりませんが、今まで通り一気に突っ込まず、不祥事や大きく下げた株、年足で大きく下げている高配当株中心に取り組んでいきたいと思います。

今までやってこなかった事 サラリーマン、株、不動産投資

こんちわ！またまた、久しぶりの投稿です。

株についての相場感は、私よりもプロがいるので敢えて綴りませんが、米中貿易摩擦の関係で企業決算等が良くない感じですね。

10月末からの企業決算は注目ですね。景気敏感株は良くないと思ってますが、よく分からないのでコメントは控えます。

ただ、兼業のスマホトレーダーとしては、上がってる株は買わず、急落した株を買うのは、いい感じで手ごたえを感じてます

特に高配当銘柄については、これからドンドン買い進めたいと思います。

今まで、キャピタルメインでしたが、兼業だと話題株を触ると大抵やられます。

相場をリアルタイムで見れないので当然ですよね。だから、スタイルを変えて、急落銘柄

しかも配当がある銘柄に意識的に持つようにしています。

（スルガ、北電はキャピタル狙いですが）

今晩の雇用統計は、今の雰囲気で考えると良くないのは想定出来るので、想定以上の悪さでさえなけれざ、リバるんじゃないかなと思ってます。

海外勢が売りに転じてるのが気がかりですが、私みたいな弱小投資家はジタバタしても始まらないので、どんと構えときます。

不動産投資と比較すると投資額に対するリターンの少なさに唖然としますが、日本株ならJTのような嗜好株は、当面大丈夫なんじゃないかなと楽観的に買い進めています。

私が買う中古戸建ては、アベノミクス前で、500万超えの完全戸建てのみを買い進めてきました。

物件によって違いますが、リフォーム費用を含め、悪い物件でも10%は取れます。

しかし、今は高すぎるのと、地震、台風のダメージが読めないので、高配当株に投資を進めています。

タバコ市場は厳しいと思いますが、下がった状態から参入出来てるので、悪材料ない限りは、当面は大丈夫かなと思ってます。

関電は利回り的には不満ですが、インフラ銘柄だし、経営陣の不祥事といっても、経営には影響ないと思ってますので、分散投資の一環として捉えるようにします。

上手くいけば、キャピタル、インカムの両方を狙えるかなと。

リスクの無いとこに、リターンは無いんですが、今までは活況なアゲアゲ株に入ってやられて来たので、今のスタイルでどこまで通じるかチャレンジしてみます。

※当面の目標は配当で年100万で考えてます

※日本株以外に、香港、ロシア株も少し持ってますんで、今後はこちらの話題にも触れたいと思います。